طلا، دلار یا مسکن، بهترین سرمایه‌گذاری در سال ۱۴۰۴ چیست؟ / ۳ ضلعی اثرگذار بر نرخ مسکن در سال کنونی
به گزارش ایران ماین، به باور بسیاری از کارشناسان، بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ با دو اهرم اثرگذار یعنی نرخ تورم از یک‌سو و نزول قدرت خرید داوطلبان از سوی دیگر مواجه است و مشخص‌نبودن برآیند قدرت این دو اهرم، معادلات را پیچیده‌تر از همیشه کرده است.
همشهری در خبری نوشت:در گفت‌وگو با رضا ساجدین، کارشناس و مدرس تکنیک‌های معامله مسکن، به بررسی سناریوهای مختلف پیش‌روی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ پرداخته‌ایم. او معتقد است که ۴سناریو برای بازار مسکن در سال۱۴۰۴ قابل پیش‌بینی است. این سناریوها با لحاظ «آثار به‌جا مانده از فراز و فرود ریسک از سال۹۷ تاکنون» ترسیم می‌شود. در قالب یکی از این ۴سناریو، تکرار رخدادهای ۹۷ تا ۹۹ قابل انتظار است.
۳ ضلعی اثرگذار بر نرخ مسکن در سال ۱۴۰۴
بسیاری از داوطلبان مسکن می‌پرسند بازار امسال به کدام سو حرکت می‌کند؟ رضا ساجدین پیش‌بینی می‌کند که سال آینده یک «۳ ضلعی»، سمت‌وسوی متغیرهای بخش مسکن و ساختمان را تعیین کند که رأس اصلی آن «ریسک سیاسی» است و ۲ رأس دیگر آن را «تورم تولید» و «قدرت خرید» تشکیل می‌دهند.
نرخ مسکن با نرخ ارز و بهره چه ارتباطی دارد؟
نرخ مسکن در بسیاری از کشورهای دنیا، متاثر از عوامل مختلفی است؛ بازار املاک ایران هم از این قاعده مستثنی نیست. رضا ساجدین در این‌باره می‌گوید: در کشور ما، نرخ مسکن متأثر از عوامل مختلفی مانند نزول و بالا رفتن دلار، نوسان نرخ مقاطع فولادی و مواردی از این قبیل است. به‌طور کلی، رابطه بین دلار و نرخ مقاطع فولادی، یک رابطه مستقیم است که نمی‌توان از آن چشم‌پوشی کرد.
به هر اندازه که در یک دوره، شاهد بالا رفتن بهای ارز باشیم، شاهد بالا رفتن نرخ مقاطع فولادی هم خواهیم بود. در ساختمان‌سازی، بخشی از هزینه‌های ساخت برای خرید مقاطع فولادی درنظر گرفته می‌شود؛ از این‌رو نوسانات نرخ مقاطع فولادی می‌تواند اثر چشمگیری بر نرخ بالا رفتن مسکن داشته باشد. به‌طور کلی می‌توان گفت که نرخ مسکن تحت‌اثر پارامترهای مختلفی مانند وضعیت اقتصادی، نرخ بهره، درآمد واقعی و همچنین عرضه و نیاز قرار دارد.
اثر عرضه و نیاز بر نرخ مسکن چیست؟
عرضه و نیاز و قدرت خرید ازجمله دیگر مواردی هستند که بر نزول یا بالا رفتن نرخ مسکن تأثیرگذارند. ساجدین در این‌باره می‌گوید: همانطور که می‌دانید در صورت کمبود عرضه و نیاز برای خرید مسکن، نرخ مسکن روند افزایشی خواهد داشت و خریداران به ناچار باید هزینه‌های بیشتری برای تهیه مسکن بپردازند؛ ولی درصورتی‌که تقاضا برای خرید مسکن کم و عرضه زیاد باشد، عکس این حالت اتفاق می‌افتد و نرخ مسکن پایین می‌آید.
بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که نوسانات نرخ مسکن به شرایط عرضه و نیاز وابسته است. با این حال تقاضا برای مسکن تا حد زیادی به قدرت خرید وابسته است؛ چنان‌که نزول قدرت خرید نیز باعث می‌شود که تقاضا برای خرید خانه کم شود.
اثر تورم بر نرخ مسکن چیست؟
در شرایطی که داده‌های آماری لحظه‌ای و به‌روزی از روند خرید و فروش مسکن موجود نیست، این کارشناس بازار املاک، در تشریح مهم ترین عوامل بالا رفتن نرخ مسکن می‌گوید: نرخ تورم، پایه‌ای‌ترین و مهم ترین عامل تأثیرگذار در بالا رفتن نرخ مسکن است. هنگامی که نرخ تورم فزآینده در اقتصاد مشاهده می‌شود، مردم تلاش می‌کنند نرخ نقدینگی خود را از طریق تبدیل آن به دارایی‌های باثبات نظیر مسکن حفظ کنند که این امر، می‌تواند بر بالا رفتن تقاضا در بازار مسکن تأثیرگذار باشد.
چرا نرخ در مناطق مختلف فرق می‌کند؟
بالا رفتن نرخ زمین هم یکی دیگر از مهم‌ترین مؤلفه‌های بالا رفتن نرخ مسکن است. ساجدین در این‌باره توضیح می‌دهد: نرخ مسکن بیشتر تحت‌اثر بهای زمین است و اختلاف نرخ مسکن در مناطق شمالی و جنوبی شهر نیز این ادعا را تأیید می‌کند. تمایل دارندگان زمین به فروش یا نگهداری زمین، تعیین‌کننده نرخ زمین است؛ این موضوع در تعیین نرخ نهایی مسکن هم اثر زیادی خواهد داشت.
اثر بازارهای ارز و طلا بر رکود بازار مسکن
بعضی کارشناسان معتقدند با نزول قدرت خرید مسکن طی سال‌های اخیر دارندگان سرمایه‌های خرد برای سرمایه‌گذاری به سمت بازار ارز و طلا متمایل شده‌اند. ساجدین در این‌باره می‌گوید: در حال حاضر، خریدار فوری در بازار مسکن وجود ندارد چون نقدشوندگی در این بازار پایین است. درحالی‌که همزمان با بروز نوسان در بازار ارز، سکه و طلا، هم‌گام با توسعه نرخ‌ها تا حدی میزان تقاضا هم بالا رفت زیرا در چنین بازارهایی، امکان نقدشوندگی فوری وجود دارد ولی در بازار مسکن اینگونه نیست. خریداران ارز و طلا می‌توانند هر زمان که تمایل دارند، دارایی خود را نقد کنند ولی در بازار مسکن قدرت نقدشوندگی بالا نیست. به همین دلیل است که بازار مسکن به اندازه دیگر بازارها، واکنش سریع نشان نمی‌دهد.
جهت‌یابی روند نرخ مسکن در سال ۱۴۰۴
سناریوهای متصور برای بازار املاک در سال آینده چیست؟ ساجدین، دراین‌باره می‌گوید: برای بازار مسکن ۱۴۰۴ می‌توان ۴ سناریو را ترسیم کرد که همه آنها «یک فصل مشترک» دارند و آن «ادامه رکود خرید و فروش با احتمال بالا» است. سناریوی اول آن است که اوضاع شبیه سال‌های ۹۷ تا ۹۹ شود که در این صورت بازار مسکن در آن مسیر قرار می‌گیرد.
البته در این سناریو احتمال اینکه میزان تغییر نرخ مسکن با آن سال‌ها برابری کند، پایین است؛ چون «قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای» به‌شدت پایین‌تر از لایه متوسط نرخ آپارتمان قرار دارد. سناریوی دوم، بالا رفتن ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی مسکن(شبیه سال ۱۴۰۰) است؛ در این حالت احتمال اینکه بازده بخش مسکن از بقیه بازارها بیشتر شود، وجود دارد.
ولی همه بازارها کم‌رشدی را تجربه خواهند کرد. طبق سناریوی سوم، بازار مسکن از التهاب نرخ خارج خواهد شد، ولی تا رسیدن به وضعیت نرمال، چیزی حدود ۲ سال فاصله خواهد داشت. سناریوی چهارم نیز وضعیتی مشابه ۱۴۰۳ خواهد بود. در کنار «بازیگردان اصلی»، فاکتور «تورم تولید مسکن» نیز وزن قابل‌توجهی دارد. در حال حاضر میزان توسعه هزینه ساخت‌وساز ۵/۱ برابر توسعه نرخ فروش مسکن است و این موضوع امکان تعدیل کاهشی نرخ ملک را دشوار کرده است.
مقایسه روند تورم مسکن با میانگین نرخ تورم عمومی
در ۷ سال اخیر نرخ مسکن جهش داشت؛ به‌طوری‌که نرخ تورم مسکن در دوره مزبور به ۳ برابر متوسط تورم سالانه تاریخی مسکن ۳۰ سال قبل از آن رسید. در این مدت نرخ آپارتمان در تهران سالانه به‌طور متوسط ۶۰درصد صعود کرد که از متوسط ۲۰درصد فاصله گرفت. در همین سال‌ها لایه تورم عمومی تقریبا ۲ برابر مقدار تاریخی خود بالا رفته و متوسط سالانه آن به ۳۸درصد رسیده است. این تفاوت بین توسعه نرخ اسمی مسکن و تورم عمومی باعث جهش نرخ واقعی آپارتمان شده است. توسعه نرخ واقعی مسکن در دهه ۹۰ نسبت به ۲ دهه قبل از آن، بی‌سابقه بوده است.
دلایل ثبات نسبی بازار مسکن در ماه‌های اخیر
بازار مسکن در طول سال ۱۴۰۳ تا حدودی باثبات بود. رضا ساجدین راجع به امکان باثبات شدن روند نرخ مسکن در سال آینده می‌گوید: ریسک سیاسی در ۱۱ماه امسال، موجبات توسعه ۵۲درصدی نرخ دلار را فراهم کرد. ولی همزمان «میل به سرمایه‌گذاری ملکی» به‌شدت نزول یافت و باعث شد نرخ مسکن در طول امسال نوعی «ثبات نسبی» یا کم‌رشدی نسبت به قبل را تجربه کند. میزان بالا رفتن نرخ مسکن در سال‌جاری به اندازه یک‌سوم سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۲ بوده است.
سنجش روند ۷ ساله بازار مسکن
برای تجزیه و تحلیل تغییرات بازار مسکن باید نکات بسیاری را مدنظر قرار داد؛ رضا ساجدین در تشریح این موضوع می‌گوید: تجزیه و تحلیل سناریوهای احتمالی بازار مسکن ۱۴۰۴ بدون اطلاع از آنچه در ۷ سال اخیر رخ داده، می‌تواند «خطای دید» برای افراد ایجاد کند. نیاز به بررسی کارنامه سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۳ در بازار مسکن از آنجا مطرح می‌شود که «بازیگردان اصلی» مسکن ۱۴۰۴، سابقه‌دار است و در سال‌های گذشته نیز این بخش را تحت‌اثر قرار داده است.
«ریسک سیاسی»، همواره متغیرهای کلیدی بازار مسکن را تحت‌اثر قرار می‌دهد و طی سال آینده نیز نقش‌آفرینی خواهد کرد. این پارامتر هم به‌صورت مستقیم و هم از طریق نامناسب ساختن متغیرهای اقتصاد کلان(غیرمستقیم)، بر رفتار ۲ سمت بازار مسکن و در نتیجه جهت نرخ ملک اثر می‌گذارد.
